Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zuerzielen wäre (§194 BauGB).

In vereinfachter Form bedeutet dies: Der Verkehrswert ist der wahrscheinlichste Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall innerhalb eines angemessenen Verkaufszeitraumes.

Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten?

Verkehrswertgutachten sind umfangreiche Gutachten für alle Anlässe, in denen eine gerichtliche Einigung herbeigeführt werden soll, eine gerichtliche Auseinandersetzung möglich / wahrscheinlich ist oder für die von Behördenseite die Notwendigkeit besteht z.B. für

• Zwangsversteigerungen
• Anfangs- und Endwerte im Zugewinnausgleich
• Pflichtteils(ergänzungs)ansprüche
• Beleihungswertermittlung
• Versicherungswertermittlung
• Steuerliche Wertermittlung
• Plausibilitätsprüfung vorliegender Gutachten

Für ein Verkehrswertgutachten gilt der Grundsatz: Für den Laien nachvollziehbar, für den Fachmann prüfbar. Daher hat das Verkehrwertgutachten einen so grossen Umfang, dass sich aussenstehende Fachleute nicht nur ein Bild vom Bewertungsobjekt machen, sondern auch den Rechengang prüfen können.

Welche Wertermittlungsverfahren kommen zur Anwendung?

Obwohl die Anwendung anderer sachgerechter Verfahren zur Marktwertermittlung in §8 Absatz 1 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nicht ausgeschlossen ist, kommen vorwiegend die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) zum Tragen.

Vergleichswertverfahren: Stehen zur Wertermittlung hinreichend viele Vergleichspreise zur Verfügung, so wird das Vergleichswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Der Marktteilnehmer bemisst den Wert von Immobilien (zumindest überschlägig) durch Bezug auf die ihm bekannt gewordenen Preise. Das Vergleichswertverfahren findet vorrangig Anwendung in der Bodenwertermittlung und in der Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum.

Ertragswertverfahren: Steht für den Erwerb üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei der Bewertung von Mehrfamilienwohnhausgrundstücken, Büro- und Verwaltungsgrundstücken, Gewerbe- und Industriegrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken angewendet.

Sachwertverfahren: Mit diesem Wertermittlungsverfahren werden hauptsächlich solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet werden. Hierzu zählen insbesondere Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke, aufwendige Ferienhäuser und luxuriöse Eigentumswohnungen.

Entscheidend für die Anwendung eines Wertermittlungsverfahrens mit hoher Ergebnisgenauigkeit ist jedoch nicht nur die Grundstücksart, sondern gleichermaßen die Qualität der zur Verfügung stehenden Daten. Ein nach o.g. Vorüberlegungen nicht vorrangig zur Anwendung kommendes Verfahren kann ein ebenso marktkonformes Ergebnis liefern, wenn die erforderlichen Daten in einer hohen Qualität vorliegen (z.B. Bewertung eines Einfamilienwohnhaus in einer Einfamilienwohnhaussiedlung mit hohem Vermietungsanteil). Eine zentrale Bedeutung ist bei allen Verfahren der Modelltreue zuzuschreiben. Bei der Ableitung der bei der Wertermittlung angewendeten Daten muss identisch dasselbe Bewertungs- bzw. Rechenmodell angewendet werden, das auch bei der Bewertung der Grundstücke zugrundegelegt wird. In der Praxis hat sich hier das Gesamtsystem nach Sprengnetter mit Anpassung an den regionalen Grundstücksmarkt bewährt.

Auch wenn es häufig ausreichend ist, bei einer Wertermittlung nur ein Wertermittlungsverfahren anzuwenden (insbesondere, wenn dieses die Preisbildungsmechanismen richtig widerspiegelt und die Qualität der verwendeten Daten hoch ist), hebt ein zweites Verfahren, wie fehlertheoretische Betrachtungen zeigen, die Ergebnissicherheit jedoch in fast allen Fällen (2-Säulen-Prinzip). Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten daher immer mindestens 2 Verfahren angewendet werden. Dies dient sowohl dem Verwerter des Gutachtens (Schutz vor Vermögensfehldispositionen) als auch dem Sachverständigen (Reduzierung von Haftungsrisiken).

Wie wird die Lage des Bewertungsobjektes berücksichtigt?

Die Anpassung an die spezielle und eigentümliche Lage des Bewertungsobjektes erfolgt mittels verschiedener Mechanismen. Eine Rolle spielen hierbei die Bodenrichtwerte, Sachwertmarktanpassungsfaktoren,  Liegenschaftszinssätze im Ertragwertverfahren oder auch Vergleichskaufpreise.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutacherausschüsse verpflichtet. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: €/m² Grundstücksfläche).

Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde - bewirken i.d.R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts vom Bodenrichtwert.

Vergleichskaufpreise sind im realen Grundstücksmarkt erzielte Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Grundstücken. Solche Vergleichskaufpreise werden auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z.B. auf €/m² Wohnfläche) bezogen und dann durch Zu- oder Abschläge an die wert- bzw. preisbestimmenden Faktoren des zu bewertenden Grundstücks angepasst.

Der Marktanpassungsfaktor dient der Anpassung des nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten (vorläufigen) Sachwertes an den Grundstücksmarkt, d.h. den Durchschnitt der für vergleichbare Grundstücke gezahlte Preise. Er ist demnach das Verhältnis von vorläufigem und marktangepasstem Sachwert. Der Sachwertmarktanpassungsfaktor ist beispielsweise abhängig von Grundstücksart, vorläufigem Sachwert und Bodenwertniveau.

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist insbesondere abhängig von Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswertes).

Welche Unterlagen werden für eine Verkehrswertermittlung benötigt?

• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Bauantragsunterlagen inkl. Baubeschreibung und Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte)

ggf. Detailzeichnungen (Wand- und Dachaufbau)

• Auflistung evtl. durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
• Auflistung dokumentierter Besonderheiten (Rechte und Belastungen außerhalb des GB)
• Teilungserklärung (bei Wohnungs- und Teileigentum)
• Gemeinschaftsordnung (bei Wohnungs- und Teileigentum)
• evtl. Mietverträge

Welche amtlichen Auskünfte werden eingeholt bzw. welche Register werden eingesehen?

• Bodenrichtwertauskunft (Gutachterausschuss)
• Einsicht von Flächennutzungs- oder Bebauungsplan zur Bewertung der bauordnungs-,

bauplanungsrechtlichen Situation (Stadt- oder Gemeindeverwaltung)

• Auskunft über die beitrags- und abgabenrechtliche Situation (Stadt- oder   Gemeindeverwaltung)
• Auskunft aus dem Altlastenkataster (Kreisverwaltung)
• Auskunft aus der Denkmalliste (Kreisverwaltung)

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten beginnen beispielsweise bei ca. 2.000,- € für ein Einfamilienwohnhausgrundstück  (ohne die Berücksichtigung evtl. belastender Rechte, Baumängel / Bauschäden, sonstiger Besonderheiten usw.).  Bei Wertermittlungen zu mehreren Stichtagen, größeren, gewerblichen oder landwirtschaftlichen Objekten weichen die genannten Kosten ab. Der Auftraggeber kann regelmäßig Kosten verringern, indem er die erforderlichen Unterlagen (z.B. Grundbuchauszug oder Lageplan) selbst beibringt. Angegebene Preise verstehen sich ohne Nebenkosten (z.B. Reisekosten oder Kosten für Auskünfte bei Behörden) und ohne MwSt.